千灯湖的老破小还能买吗？

在楼市中，老破小是一个特殊的存在。

它们往往地段优秀，配套成熟，对口学校大部分不错，得房率也高。同时，街坊邻里熟口熟面，总有一股化不开的温情。

但由于楼龄长，按揭贷款受影响，且设计过时，居住体验和观感不佳，当然，停车位也是捉襟见肘。

日前，一位广州的朋友很无奈地问我。“手上资金55万，能在千灯湖上车么？”

我算了算，无论一二手，没有社保及个税的外地客现在都要四成首付，也就是总价不到140万。

| 千灯湖核心区板块著名老破小二手盘：海景花园

脑子里扫了一圈二手盘，我问：“地段、配套都很好的老破小，你考虑吗？”电话那头陷入深深的沉思。

今天周日，我想跟大家聊聊千灯湖的老破小还能不能买？

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01

不要单方面奢望拆迁改写命运

核心区老破小对购房者最大的诱惑就是“赌拆迁”，尤其是在千灯湖这种价格高地。

你们别笑，绝对有人这么想过，但现在如果还这么想，我觉得希望更加渺茫。

首先，国家开始禁止大城市对老破小大拆大建。佛山虽然还不算一线城市，但已经是人口近千万的大城市了，像千灯湖这种板块，我觉得很难动。

其次，千灯湖-金融高新区现在向东还有一些旧厂房可以拓展，好拆操作起来也快，犯不着去懂核心区的老破小。

像广州天河有名的六运小区，双地铁+成熟商圈配套，传闻为了中轴线美化要拆迁，价格蹭蹭地涨，结果到现在还是翻新，拆迁一事没下文了。

▏广州六运小区，图源：广州房产

02

学区房是老破小的命根子

赌拆迁风险还是蛮大的，那纯粹为了学区而买老破小呢？

我认为，千灯湖的教育资源水平在佛山是不错的，但与广州教育强区越秀相比，还有差别。

▏传说中的灯湖中学

为学区买老破小，可以，问题是你要同步考虑好将来转手的问题。

首先，是政策黑天鹅不可知，一旦真出政策，老破小的身子是受不了的，转手会增加难度。

▏深圳打击学区房的效果

03

老破小在超级刚需手里就是宝

谁能买老破小？

对于佛山土著来说，本来有房子，一般不会考虑老破小。

但对于一些资金实在很有限的“超级刚需”而言，老破小就是“绿洲”般的存在啊……

毕竟地段、配套、学区甚至是轨道交通都已经成熟，实用率通常也比较高，花点小钱重新装修翻新，还是可以住的。

喏，这套房就是广州天河的一套老破小，业主花了320万买下，再花18万爆改，阅读原文请戳下方链接。

👉：技术宅男320万买80㎡老破小，花18w爆改

▏爆改后的老破小
最重要一点，在没有政策影响之前，老破小的流通能力可能会比远大新还要快一些。

很多老破小都会挂在自家楼下无名的中介门店，有时神不知鬼不觉就卖掉了。
比如功夫君的一位粉丝朋友，在黄岐有一套老破小，30年楼龄，在无名中介处挂牌一周，以1万/㎡单价售出，接盘的是一对年轻的外省夫妻。

▏粉丝出售的小区：

老破小的缺点呢，就在于：往往无电梯、无物管、外墙老化、小区暮气沉沉等问题。

最为严重的，还是贷款问题。因为楼龄大，银行对这类物业贷款评估是很谨慎的，政策从严时甚至停贷。所以，通常老破小的业主会更希望全款出售，来规避贷款的麻烦事。

这样一来，虽然总价可能会放低，但对买家而言，一下子拿出全款买房，门槛还是不低的。

▏银行对老破小限贷要求

但无论买老破小也好，买新商品房也罢，那些还愿意在这个社会上买房结婚生儿育女的人，本身就是现代英雄了，respect~

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—END——

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